종합부동산세 기준 완벽 정리 | 1주택자 세금 줄이기 2025
"종부세 900만원 나왔는데 어떡하죠?"
제 선배가 작년에 실제로 받은 종부세 고지서 금액이에요. 공시가격이 15억인 아파트 1채를 가지고 계셨는데, 공제를 하나도 못 받아서 세금이 엄청났죠.
하지만 1주택자 공제와 고령자 공제를 제대로 활용했다면 350만원으로 줄일 수 있었어요.
지금부터 종부세 기준부터 절세 방법까지 완벽하게 알려드릴게요!
📌 목차
종합부동산세란? 기본 개념
종합부동산세(종부세)는 쉽게 말해 "비싼 집을 가진 사람이 내는 세금"이에요. 재산세는 지방세인데, 종부세는 국세예요.
종부세와 재산세의 차이
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 과세 주체 | 지방자치단체 (구청) | 국가 (국세청) |
| 과세 대상 | 모든 부동산 소유자 | 고가 부동산 소유자 |
| 기준 금액 | 없음 | 공시가 12억 초과 |
| 납부 시기 | 7월, 9월 | 12월 |
| 세율 | 0.1~0.4% | 0.5~3.0% |
중요한 건, 재산세는 누구나 내지만 종부세는 일정 금액을 넘어야 내는 거예요. 2025년 기준으로는 1주택자는 공시가격 12억원을 초과해야 종부세 대상이 됩니다.
재산세 = 기본 세금 (모든 집주인)
종부세 = 추가 세금 (고가 주택 소유자)
예를 들어, 공시가격 15억 아파트를 가진 1주택자는 재산세도 내고, 종부세도 내야 해요.
2025년 종부세 과세 기준
종부세는 매년 기준이 조금씩 바뀌는데요, 2025년 기준을 정확히 알아야 절세할 수 있어요.
주택 종부세 과세 기준 (2025년)
| 주택 유형 | 과세 기준 | 공제액 | 세율 |
|---|---|---|---|
| 1주택자 | 12억 초과 | 12억 공제 | 0.5~2.7% |
| 2주택자 | 6억 초과 | 6억 공제 | 0.5~3.0% |
| 3주택 이상 | 6억 초과 | 6억 공제 | 0.5~3.0% |
| 조정대상지역 2주택 | 6억 초과 | 없음 | 1.2~6.0% |
1주택자는 12억까지 공제받아요!
예를 들어, 공시가격 15억 아파트 1채를 가진 경우:
• 과세표준 = 15억 - 12억 = 3억
• 3억에 대해서만 종부세 부과
하지만 다주택자는 6억만 공제!
같은 15억 아파트라도 2주택자는:
• 과세표준 = 15억 - 6억 = 9억
• 9억에 대해 종부세 부과 (3배 차이!)
토지 종부세 과세 기준
| 토지 유형 | 과세 기준 | 공제액 | 세율 |
|---|---|---|---|
| 종합합산토지 | 5억 초과 | 5억 | 1.0~3.0% |
| 별도합산토지 | 80억 초과 | 80억 | 0.5~0.7% |
1주택자 vs 다주택자 차이
1주택자와 다주택자의 종부세 차이는 어마어마해요. 실제 사례로 비교해볼게요.
실제 사례 비교
📍 사례: 공시가격 15억 아파트 보유
1주택자 A씨의 종부세
• 과세표준: 15억 - 12억 = 3억
• 세율: 0.5%
• 종부세: 약 150만원
• 고령자 공제(70%) 적용 시: 약 45만원
📍 같은 조건, 2주택자 B씨의 종부세
2주택자 (일반 지역)
• 과세표준: 15억 - 6억 = 9억
• 세율: 0.8~1.2%
• 종부세: 약 800만원
• 공제 없음
📍 조정대상지역 2주택자 C씨
2주택자 (강남구 등)
• 과세표준: 15억 (공제 없음)
• 세율: 1.2~3.0%
• 종부세: 약 2,500만원
• 중과 적용
보시다시피, 같은 15억 아파트라도 1주택자는 45만원, 조정지역 2주택자는 2,500만원으로 무려 55배 차이가 나요!
종부세 계산 방법 (실제 사례)
종부세 계산은 복잡해 보이지만, 단계별로 따라하면 쉬워요. 제 친구 K씨 사례로 설명해볼게요.
K씨의 상황
• 연령: 42세
• 거주지: 서울 송파구
• 보유 주택: 아파트 1채
• 공시가격: 14억 5천만원
• 보유 기간: 8년
종부세 계산 과정
- 1단계: 과세표준 계산
14억 5천만원 - 12억 (1주택자 공제) = 2억 5천만원 - 2단계: 공정시장가액비율 적용
2억 5천만원 × 100% = 2억 5천만원 (2025년 기준) - 3단계: 세율 적용
2억 5천만원 × 0.5% = 125만원 - 4단계: 세부담 상한 적용
전년도 종부세의 150% 이내로 제한 - 5단계: 최종 종부세
약 125만원
국세청 홈택스에서 종부세 자동 계산 가능!
• 홈택스 접속 (www.hometax.go.kr)
• "세금모의계산" → "종합부동산세"
• 공시가격과 보유 기간 입력
• 5초 만에 예상 세액 확인!
종부세 세율표 (2025년)
| 과세표준 | 1주택자 | 2주택자 | 조정지역 2주택 |
|---|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% | 1.2% |
| 3~6억 | 0.7% | 0.7% | 1.6% |
| 6~12억 | 1.0% | 1.0% | 2.2% |
| 12~50억 | 1.3% | 1.3% | 3.6% |
| 50~94억 | 1.5% | 1.5% | 5.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 3.0% | 6.0% |
1주택자 세금 줄이는 5가지 방법
이제 가장 중요한 부분이에요! 1주택자가 종부세를 합법적으로 줄이는 방법들을 알려드릴게요.
1. 고령자 공제 활용 (최대 70%)
60세 이상이면 나이에 따라 공제를 받을 수 있어요.
| 연령 | 공제율 | 15억 주택 기준 절세액 |
|---|---|---|
| 60~64세 | 10% | 약 15만원 |
| 65~69세 | 20% | 약 30만원 |
| 70세 이상 | 30% | 약 45만원 |
부모님 명의로 주택 보유하면 절세 효과 커요!
제 친구 M씨는 70대 어머니 명의로 아파트를 보유하고 있어요. 공시가격 16억인데도 고령자 공제 30%와 장기보유 공제 20%를 받아서 종부세가 연 100만원밖에 안 나왔어요.
2. 장기보유 공제 (최대 50%)
| 보유 기간 | 공제율 | 조건 |
|---|---|---|
| 5년~10년 | 20% | 1주택자 |
| 10년~15년 | 40% | 1주택자 |
| 15년 이상 | 50% | 1주택자 |
장기보유 공제는 1주택자만 받을 수 있어요. 15년 이상 보유하면 종부세의 절반을 깎아줍니다!
3. 세부담 상한 활용
전년도 종부세보다 일정 비율 이상 오르지 않게 제한하는 제도예요.
1주택자: 전년도의 150% 이내
예) 작년 종부세 100만원 → 올해 최대 150만원까지만 부과
4. 부부 공동명의 활용
부부가 각각 1주택자 공제를 받을 수 있어요.
- 남편: 공시가 10억 아파트 (종부세 없음)
- 아내: 공시가 10억 아파트 (종부세 없음)
- 총 20억 부동산을 종부세 없이 보유 가능!
단, 2024년부터 합산 배제 신청을 해야 해요. 신청하지 않으면 부부 합산으로 종부세가 나올 수 있습니다.
• 신청 기간: 매년 9월 16일~30일
• 신청 방법: 홈택스 또는 세무서 방문
5. 임대사업자 등록 (조건부)
임대사업자로 등록하면 종부세 합산 배제가 가능했지만, 2024년부터 장기임대 주택(10년 이상)만 가능해졌어요.
공제·감면 총정리
종부세를 줄일 수 있는 모든 공제와 감면을 한눈에 정리해드릴게요.
1주택자가 받을 수 있는 공제
- 기본 공제: 12억원 (필수)
- 고령자 공제: 10~30% (60세 이상)
- 장기보유 공제: 20~50% (5년 이상)
- 1세대 1주택 감면: 80% (실거주 조건)
- 세부담 상한: 전년도의 150% 이내
실거주 감면 조건 (중요!)
조건 1: 취득 후 5년 이상 보유
조건 2: 최근 2년 이상 실거주
조건 3: 과세표준 12억 이하
3가지를 모두 충족하면 종부세의 80%를 감면받아요!
공제 중복 적용 가능 여부
| 공제 A | 공제 B | 중복 가능 |
|---|---|---|
| 고령자 공제 | 장기보유 공제 | 가능 ✓ |
| 고령자 공제 | 실거주 감면 | 불가 ✗ |
| 장기보유 공제 | 실거주 감면 | 불가 ✗ |
70세 이상 + 15년 보유 = 최대 80% 공제!
• 고령자 공제 30%
• 장기보유 공제 50%
• 합계: 최대 80%
공시가 20억 주택도 종부세가 연 200만원 수준으로 낮아져요!
자주 묻는 질문 (FAQ)
종부세 절세의 핵심은 '미리 준비'예요!
고령자 공제, 장기보유 공제, 실거주 감면을 모두 활용하면 종부세를 최대 80%까지 줄일 수 있어요.
✅ 홈택스 종부세 계산기: www.hometax.go.kr
✅ 부부 합산 배제 신청: 매년 9월 16~30일
✅ 국세청 상담: 126 (무료)
지금 바로 내 상황에 맞는 절세 전략을 세워보세요!
1주택자 공제 12억 유지
다행히 2025년에도 1주택자는 12억까지 공제받아요. 하지만 공시가격은 매년 변동되니, 올해 종부세 대상이 아니어도 내년에는 대상이 될 수 있어요.
부부 합산 배제 신청 필수
2024년부터 자동 적용이 아니라 신청해야 해요. 꼭 9월에 신청하세요!
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종합부동산세 기준부터 1주택자 절세 방법까지 완벽 정리했어요. 공제와 감면을 잘 활용하면 세금을 80%까지 줄일 수 있습니다!